Юрист по недвижимости

Чтобы получить оценку рыночной стоимости, нужно обратиться в профессиональную оценочную организацию. Оценщик осматривает квартиру, фиксирует её характеристики и состояние, делает фотографии и оформляет письменный отчёт, где указывается рассчитанная стоимость объекта.

Наиболее часто такая услуга требуется при ипотеке. Банки обычно формируют перечень аккредитованных оценочных компаний. Покупатель, как правило, вправе выбрать любую организацию из этого списка.

Реализация недвижимости сопровождается обязательными и дополнительными затратами, о которых важно знать заранее.

К основным расходам относятся:

• размещение рекламного объявления на интернет-площадках (в среднем от 5 000 до 10 000 рублей);
• получение выписок и справок, необходимых для подтверждения юридической чистоты объекта и подготовки сделки (примерно 1 000 – 5 000 рублей);
• банковские издержки при использовании безопасных способов расчёта — банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счёта. Чаще всего данные расходы несёт покупатель, однако стороны вправе распределить их иначе. Аренда ячейки обходится ориентировочно в 2 000 – 5 000 рублей. При аккредитивной форме расчётов сумма обычно выше — порядка 10 000 рублей и зависит от размера перевода. При наличных расчётах продавец вправе дополнительно заказать пересчёт и проверку подлинности купюр (примерно 2 000 – 3 000 рублей);
• нотариальное удостоверение договора (обязательно в установленных законом случаях либо по соглашению сторон). Размер тарифа зависит от стоимости сделки и в среднем составляет 10 000 – 20 000 рублей. Как правило, участники делят эти расходы между собой

К дополнительным затратам продавца можно отнести:

• электронную регистрацию перехода права собственности — около 8 000 рублей (чаще всего оплачивается сторонами поровну);
• оформление нотариальной доверенности на подачу документов при необходимости — приблизительно 2 000 рублей;
• юридическое сопровождение сделки — ориентировочно 30 000 – 70 000 рублей;
• услуги риэлтора — обычно около 2 % от цены сделки. Они востребованы, если собственник не располагает временем для самостоятельного продвижения объекта и проведения показов.

Главная угроза в подобной ситуации — возможное появление других наследников, которые не были осведомлены об открытии наследства и впоследствии смогут восстановить срок для его принятия при наличии уважительных причин. Дополнительный риск связан с вероятностью обнаружения завещания, о котором ранее не знали ни наследники, ни нотариус, оформивший свидетельство о праве на наследство.

Полностью исключить подобные сюрпризы практически невозможно. Сведения о родственных связях наследодателя не являются публичными, и даже нотариус не всегда располагает полной информацией о всех возможных наследниках. Кроме того, отсутствует единый открытый реестр завещаний и наследственных договоров, что осложняет проверку. В судебной практике встречаются случаи установления родства или отцовства уже после оформления наследства, что влечет появление новых претендентов.

Покупка унаследованной квартиры считается одним из наиболее рискованных вариантов приобретения жилья на вторичном рынке. Поэтому перед сделкой необходимо провести комплексную юридическую проверку: изучить судебные споры с участием наследников и третьих лиц, попытаться установить круг наследников через нотариуса и доступные сервисы, оценить сроки принятия наследства и корректность оформления прав. В отдельных случаях целесообразно рассмотреть страхование титула либо вовсе отказаться от покупки подобного объекта.

Юридическое заключение по результатам комплексной проверки застройщика, подготовленное нашими специалистами, включает:

1. детальный анализ арбитражных дел, где застройщик выступал ответчиком, с изучением судебных решений, предмета споров и сумм требований;
2. исследование судебных процессов в судах общей юрисдикции с участием застройщика;
3. получение и анализ полной финансовой отчётности компании с участием юриста и бухгалтера;
4. проверку сведений об исполнительных производствах, включая информацию о неисполненных судебных актах, штрафах, а также историю возбуждённых и завершённых производств;
5. выявление аффилированных лиц с использованием специализированных лицензионных программ, а также оценку их финансовой устойчивости;
6. расчёт количества квартир, реализованных по договорам долевого участия (по данным Росреестра);
7. анализ сведений о процедурах банкротства застройщика, его руководителей, учредителей и аффилированных структур, включая сообщения о намерении подать заявление о банкротстве;
8. проверку информации о налоговой задолженности;
9. изучение данных о реорганизации, ликвидации, правопреемниках и правопредшественниках;
10. анализ заключённых лизинговых договоров;
11. исследование сведений о проведённых проверках и их результатах;
12. проверку членства в СРО и наличия необходимых лицензий;
13. анализ информации о бенефициарах и учредителях, а также оценку их финансовой устойчивости;
14. проверку зарегистрированных товарных знаков;
15. при необходимости — анализ имущества (недвижимости, транспорта) и открытых расчётных счетов;
16. изучение отзывов, публикаций в интернете о ходе строительства и завершённых объектах, информации об аккредитации в банках и предоставленных кредитах; по запросу клиентов из других регионов возможен выезд специалиста на строительную площадку для фотофиксации;
17. итоговое заключение юриста о степени риска приобретения объекта у конкретного застройщика.

Можно ли дополнительно задать вопросы при проведении проверки застройщика? Безусловно, вы вправе обозначить любые дополнительные вопросы и пожелания, чтобы анализ был выполнен максимально полно и с учётом ваших индивидуальных требований.

Объём и характер юридического анализа напрямую определяются типом имущества (квартира, коммерческое помещение, загородный дом либо земельный надел), а также его правовой биографией — количеством и содержанием предыдущих сделок, основаниями возникновения права собственности у прежних владельцев. По вашему запросу и с учётом рекомендаций специалиста после проведения базовой диагностики можно инициировать расширенную проверку выбранного объекта.

Ключевые этапы проверки недвижимости на вторичном рынке:

• Анализ благонадёжности и деловой репутации продавца;
• Установление актуального правового статуса объекта;
• Исследование юридической истории перехода прав собственности;
• Выявление судебных разбирательств, связанных с объектом, а также иных процессов с участием продавца;
• Проверка законных полномочий продавца на распоряжение имуществом;
• Определение наличия задолженностей по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт.

Дополнительные проверки (по инициативе покупателя и исходя из первичных рекомендаций юриста):

• Выявление неузаконенных перепланировок и переоборудования помещений;
• Анализ кредитной истории продавца и его супруга (супруги);
• Проверка факта использования средств материнского капитала при приобретении объекта;
• Расширенная экспертиза паспорта продавца (позволяет установить не только действительность документа по номеру, но и его подлинность, отсутствие исправлений, следов переклейки фотографии и иных признаков вмешательства).

Среди покупателей распространено мнение, что при ипотеке объект проходит всестороннюю проверку банком. На практике кредитная организация анализирует лишь базовые юридические параметры: наличие зарегистрированного права, отсутствие обременений или формальное соответствие застройщика определенным требованиям.

Основной интерес банка — оценка платежеспособности заемщика и снижение собственных финансовых рисков. Даже если впоследствии сделка будет оспорена, обязательства по кредиту сохраняются. Судебная практика знает случаи, когда покупатель лишался права собственности на квартиру, но продолжал выплачивать ипотеку. Следовательно, банковская проверка не подменяет полноценный юридический аудит объекта.

Дополнительные услуги банков по «проверке квартиры» также обычно ограничиваются анализом общедоступных сведений. Итоговые выводы носят общий характер и не отражают индивидуальных особенностей конкретной сделки. Невысокая стоимость такой услуги объясняется ограниченным объемом работы.

Комплексная проверка недвижимости предполагает детальное исследование всей цепочки перехода прав, анализ документов и проверку связанных лиц. Это кропотливая работа, требующая опыта в судебной практике и понимания возможных сценариев развития спора. При выборе специалиста целесообразно запросить пример заключения о юридической чистоте — это позволит оценить глубину и качество проводимого анализа.

Обременение представляет собой наличие у третьих лиц определённых прав на объект недвижимости. Они ограничивают собственника в свободном распоряжении имуществом и зачастую «следуют» за объектом при смене владельца.

В ряде нормативных и судебных актов понятия «обременение» и «ограничение» используются как близкие по смыслу. Ограничения запрещают владельцу совершать конкретные действия с принадлежащим ему имуществом. В отличие от обременений, при ограничениях третьи лица не приобретают самостоятельных прав на объект. Характерный пример — арест имущества должника, наложенный судебным приставом-исполнителем: он исключает возможность распоряжения, а иногда и пользования объектом.

Перечень наиболее распространённых обременений закреплён в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». К ним относятся сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наём жилого помещения. Однако список не является исчерпывающим. Иные виды обременений могут устанавливаться на основании других нормативных актов. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации относит к ним также ренту.

В большинстве случаев информацию о зарегистрированных обременениях можно получить из Единого государственного реестра недвижимости, поскольку многие из них подлежат обязательной государственной регистрации (например, ипотека, сервитут, арест, доверительное управление). Если же регистрация законом не предусмотрена — как при краткосрочной аренде — сведения, возможно, получить только у правообладателя.

Важно понимать, что проверка объекта лишь на предмет обременений недостаточна. Перед приобретением недвижимости следует провести комплексную юридическую экспертизу, чтобы убедиться в её полной правовой чистоте и минимизировать возможные риски.

Предварительное соглашение о купле-продаже относится к числу наиболее часто заключаемых договоров подобного типа, и на практике нередко возникает вопрос о порядке его прекращения.

Закон не содержит специальных норм, которые отдельно регулировали бы расторжение такого договора и возврат внесенного обеспечения (если оно предоставлялось). Следовательно, прекращение предварительного договора осуществляется по общим правилам: по взаимному соглашению сторон, посредством одностороннего отказа либо в судебном порядке.

При одностороннем отказе (при наличии предусмотренных оснований) договор считается прекращенным с момента получения другой стороной уведомления, если иной срок не установлен самим соглашением. В случае же судебного расторжения договор утрачивает силу с даты вступления решения суда в законную силу — при условии, что суд признает основания достаточными.

Возможен ли односторонний отказ от предварительного договора купли-продажи? Да, если такая возможность прямо предусмотрена его условиями. Кроме того, в силу пункта 2 статьи 431.2 ГК РФ сторона вправе отказаться от договора, если она полагалась на недостоверные заверения контрагента, имевшие существенное значение. К примеру, если утверждения об отсутствии обременений на объект недвижимости впоследствии оказались ложными.

В подобной ситуации заинтересованная сторона направляет письменное уведомление об отказе от договора.

Основанием расторжения предварительного договора в судебном порядке может служить наличие предусмотренных законом или договором обстоятельств, в частности:

• существенное нарушение условий предварительного соглашения другой стороной. Закон не раскрывает перечень таких нарушений, однако стороны вправе самостоятельно определить их в тексте договора, руководствуясь принципом свободы договора (например, признать существенной просрочку внесения обеспечительного платежа свыше установленного срока);
• существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Например, при подписании предварительного соглашения о покупке здания предполагались иные сроки его ввода в эксплуатацию. Вместе с тем законодательство не конкретизирует, какие изменения следует считать значительными;
• иные случаи, прямо предусмотренные Гражданским кодексом РФ, иными законами либо самим договором. Так, договор может предусматривать возможность обращения в суд при нарушении продавцом срока постановки земельного участка на кадастровый учет.

Для возврата обеспечительного платежа или задатка необходимо руководствоваться условиями предварительного договора и соглашения о его прекращении (если оно подписано). Если порядок возврата не определен ни договором, ни законом, ни обычаями делового оборота, сторона, получившая обеспечение, обязана вернуть причитающуюся сумму в течение семи дней с момента предъявления требования. При отсутствии требования допустимо перечислить средства самостоятельно.

Если же обеспечение вносили вы, а контрагент уклоняется от возврата, следует направить письменное требование. При отсутствии реакции целесообразно предъявить претензию. В спорах, подведомственных арбитражному суду, претензионный порядок обязателен для последующего обращения с иском. Для суда общей юрисдикции досудебная претензия формально не требуется, однако может способствовать урегулированию конфликта без судебного разбирательства. Если требования останутся без удовлетворения, взыскание производится в судебном порядке.

Действующее законодательство не содержит прямого запрета на отчуждение жилого помещения с неузаконенными изменениями планировки. Тем не менее, нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие сделки купли-продажи, предусматривают: если объект передан покупателю с недостатками, которые не были отражены в договоре, приобретатель вправе требовать:

• пропорционального снижения стоимости недвижимости;
• безвозмездного устранения выявленных дефектов в разумный срок;
• компенсации расходов, понесённых при их исправлении.

Если же нарушение требований к качеству признаётся существенным (обнаружены неустранимые дефекты либо такие недостатки, устранение которых требует чрезмерных затрат времени и средств, либо они проявляются повторно), покупатель имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы. К подобным существенным недостаткам может быть отнесена перепланировка, которую невозможно согласовать, если она противоречит строительным, санитарным или противопожарным нормам либо требует несоразмерных затрат для приведения жилья в надлежащее состояние.

Важно учитывать: для применения последствий передачи объекта ненадлежащего качества требования к состоянию квартиры должны быть чётко зафиксированы в договоре. Кроме того, необходимо доказать, что изменения существовали на момент продажи, а не были произведены уже новым собственником. Как показывает практика, если квартира передана по акту с указанием её соответствия условиям договора (где, как правило, приводятся первоначальные характеристики для исключения отказа Росреестра), доказать наличие несоответствий практически невозможно, если они ранее не отражены в технической документации уполномоченных органов (например, в виде предписаний или отметок в техническом плане).

Покупателям рекомендуется заранее запрашивать технические документы и сопоставлять сведения техплана с фактической конфигурацией помещения, при необходимости производить замеры. Также целесообразно включить в договор гарантии продавца о соответствии квартиры техническому плану и отсутствии несогласованных переустройств или перепланировок.

При покупке недвижимости покупателю следует учитывать ряд обязательных расходов:

• государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности (в большинстве случаев её оплачивает покупатель):
  — 2 000 рублей — для физических лиц (за исключением земель сельскохозяйственного назначения);
  — 22 000 рублей — для юридических лиц;
  — 350 рублей — при регистрации земель сельхозназначения;
• расходы, связанные с банковскими инструментами расчётов — при использовании банковской ячейки, аккредитива или счёта эскроу. Как правило, данные затраты несёт покупатель, однако стороны вправе определить иной порядок распределения. Стоимость аренды банковской ячейки варьируется в среднем от 2 000 до 5 000 рублей. Применение аккредитива обходится дороже — ориентировочно около 10 000 рублей, в зависимости от суммы перевода и тарифов банка;
• услуги по проведению правовой проверки объекта недвижимости — в среднем от 20 000 до 30 000 рублей;
• нотариальное удостоверение договора (в случаях, когда оно обязательно по закону или осуществляется по соглашению сторон). Размер нотариального тарифа зависит от стоимости сделки и обычно составляет от 10 000 до 20 000 рублей. Чаще всего стороны распределяют данные расходы между собой поровну.

К дополнительным расходам могут относиться:

• электронная подача документов на регистрацию перехода права собственности — порядка 8 000 рублей (обычно расходы делятся между участниками сделки);
• оформление нотариальной доверенности для представления интересов при подаче документов — при необходимости около 2 000 рублей;
• комплексное юридическое сопровождение сделки — ориентировочно от 30 000 до 70 000 рублей.