Юрист по аренде коммерческой недвижимости

Отличие — в том, что мы не ограничиваемся «проверкой по базам» и не выдаём универсальные формулировки, подходящие к любому объекту. Мы рассматриваем недвижимость как историю с участниками, документами и возможными конфликтами интересов, а не как строку в реестре. Поэтому разница заключается в составе проверок, их глубине и в том, как формируются выводы.

Проверка Сбербанка (ООО «ЦНС»), если ориентироваться на опубликованные примеры заключений, строится на информации из открытых источников: ЕГРН, картотеки арбитражных дел, базы ГАС «Правосудие», сервиса МВД по действительности паспорта, а также данных об исполнительных производствах и налоговой задолженности. Эти инструменты доступны любому пользователю и чаще всего бесплатны; существенные расходы, как правило, связаны только с получением выписок из ЕГРН.

Но доступность источников — не гарантия качества результата. По тем заключениям, которые нам показывают клиенты, нередко видно, что анализ сводится к краткому пересказу найденных сведений, а итоговые выводы звучат слишком обобщённо. Риски описываются «по типу основания» приобретения права продавцом — например, купля-продажа, наследование, дарение — вместо того, чтобы разбирать конкретную цепочку сделок, документы и фактические обстоятельства, которые уникальны для каждого объекта.

Настоящая проверка юридической чистоты — это проверка не только объекта, но и людей, которые могли быть с ним связаны: собственников, их представителей, супругов, потенциальных наследников, а иногда и иных участников событий. На практике это работа уровня расследования: сопоставление дат, выявление нестыковок, поиск скрытых обстоятельств, которые не отражаются в стандартных реестрах. Важность такой тщательности подтверждается и судами, когда они оценивают добросовестность покупателя и то, проявил ли он должную осмотрительность.

Ниже — два примера, которые наглядно показывают, как «чистая картинка» по открытым базам может оказаться обманчивой.

Пример из практики № 1

Недвижимость продавало действующее юридическое лицо: долгов, судебных претензий и признаков банкротства не обнаруживалось. Формальные проверки не давали тревожных сигналов. Однако при восстановлении истории перехода права выяснилось, что юридическое лицо приобрело объект по договору купли-продажи у физлица, а ещё ранее квартира была отчуждена через представителя по доверенности, удостоверенной российским консулом за рубежом (по силе она равна нотариальной).

Юристы обратили внимание на подозрительные детали и начали уточнять обстоятельства выдачи доверенности. В итоге установлено, что документ был удостоверен уже после смерти собственника и имел признаки подделки. При этом стандартная проверка паспорта показывала, что он «действительный»: наследников не было, свидетельство о смерти никто не оформлял, а значит, паспорт не был аннулирован — типичная правовая «дыра», из-за которой данные в реестрах могут вводить в заблуждение.

Факт смерти удалось подтвердить через анализ косвенных источников: цифровой след человека, упоминания в соцсетях и сопоставление иных сведений. Если бы проверка ограничилась только стандартным набором сервисов, риск оспаривания сделки и потери права собственности мог бы проявиться уже после покупки, когда исправить ситуацию значительно сложнее.

Пример из практики № 2

Как правило, ООО «ЦНС» проверяет банкротные процедуры, судебные споры и исполнительные производства в отношении текущего владельца и предыдущего владельца. Но часто вне поля зрения остаются супруги этих лиц — хотя именно там могут скрываться критические угрозы.

Если супруг собственника находится в банкротстве (или близок к нему), вероятность оспаривания сделки резко возрастает: имущество, приобретённое в браке, обычно признаётся совместным. Более того, арбитражные управляющие нередко оспаривают брачные договоры и соглашения о разделе имущества, заключённые незадолго до банкротства, и возвращают активы в конкурсную массу. Следовательно, игнорирование «семейного фактора» может привести к тем же последствиям, что и недооценка финансовых рисков самого продавца.

Процесс отчуждения объекта недвижимости условно делится на несколько последовательных стадий — как для собственника, так и для приобретателя. Несмотря на схожесть этапов, роль каждой стороны на разных шагах отличается.

Для продавца реализация имущества включает следующие действия:

• публикация объявления и поиск заинтересованного покупателя;
• фиксация предварительных договорённостей и проведение покупателем правовой проверки объекта;
• подписание договора купли-продажи и согласование безопасного механизма расчётов;
• государственная регистрация перехода права собственности;
• окончательные взаиморасчёты и передача объекта по акту приёма-передачи.

Для покупателя сделка также состоит из поэтапных действий:

• подбор подходящего объекта недвижимости;
• достижение предварительных договорённостей и юридическая проверка приобретаемого имущества;
• оформление договора купли-продажи и выбор надёжной формы оплаты;
• регистрация перехода права собственности;
• завершение финансовых расчётов и принятие объекта по передаточному акту.

Реализация недвижимости сопровождается обязательными и дополнительными затратами, о которых важно знать заранее.

К основным расходам относятся:

• размещение рекламного объявления на интернет-площадках (в среднем от 5 000 до 10 000 рублей);
• получение выписок и справок, необходимых для подтверждения юридической чистоты объекта и подготовки сделки (примерно 1 000 – 5 000 рублей);
• банковские издержки при использовании безопасных способов расчёта — банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счёта. Чаще всего данные расходы несёт покупатель, однако стороны вправе распределить их иначе. Аренда ячейки обходится ориентировочно в 2 000 – 5 000 рублей. При аккредитивной форме расчётов сумма обычно выше — порядка 10 000 рублей и зависит от размера перевода. При наличных расчётах продавец вправе дополнительно заказать пересчёт и проверку подлинности купюр (примерно 2 000 – 3 000 рублей);
• нотариальное удостоверение договора (обязательно в установленных законом случаях либо по соглашению сторон). Размер тарифа зависит от стоимости сделки и в среднем составляет 10 000 – 20 000 рублей. Как правило, участники делят эти расходы между собой

К дополнительным затратам продавца можно отнести:

• электронную регистрацию перехода права собственности — около 8 000 рублей (чаще всего оплачивается сторонами поровну);
• оформление нотариальной доверенности на подачу документов при необходимости — приблизительно 2 000 рублей;
• юридическое сопровождение сделки — ориентировочно 30 000 – 70 000 рублей;
• услуги риэлтора — обычно около 2 % от цены сделки. Они востребованы, если собственник не располагает временем для самостоятельного продвижения объекта и проведения показов.

Соглашение о дарении, как и любая иная гражданско-правовая сделка, может быть оспорено. Основания для признания его недействительным предусмотрены § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, дарственная может быть отменена, если даритель вследствие заболевания или иного состояния не осознавал значение своих действий, либо не мог руководить ими в момент подписания документа.

Юридическое заключение по результатам комплексной проверки застройщика, подготовленное нашими специалистами, включает:

1. детальный анализ арбитражных дел, где застройщик выступал ответчиком, с изучением судебных решений, предмета споров и сумм требований;
2. исследование судебных процессов в судах общей юрисдикции с участием застройщика;
3. получение и анализ полной финансовой отчётности компании с участием юриста и бухгалтера;
4. проверку сведений об исполнительных производствах, включая информацию о неисполненных судебных актах, штрафах, а также историю возбуждённых и завершённых производств;
5. выявление аффилированных лиц с использованием специализированных лицензионных программ, а также оценку их финансовой устойчивости;
6. расчёт количества квартир, реализованных по договорам долевого участия (по данным Росреестра);
7. анализ сведений о процедурах банкротства застройщика, его руководителей, учредителей и аффилированных структур, включая сообщения о намерении подать заявление о банкротстве;
8. проверку информации о налоговой задолженности;
9. изучение данных о реорганизации, ликвидации, правопреемниках и правопредшественниках;
10. анализ заключённых лизинговых договоров;
11. исследование сведений о проведённых проверках и их результатах;
12. проверку членства в СРО и наличия необходимых лицензий;
13. анализ информации о бенефициарах и учредителях, а также оценку их финансовой устойчивости;
14. проверку зарегистрированных товарных знаков;
15. при необходимости — анализ имущества (недвижимости, транспорта) и открытых расчётных счетов;
16. изучение отзывов, публикаций в интернете о ходе строительства и завершённых объектах, информации об аккредитации в банках и предоставленных кредитах; по запросу клиентов из других регионов возможен выезд специалиста на строительную площадку для фотофиксации;
17. итоговое заключение юриста о степени риска приобретения объекта у конкретного застройщика.

Можно ли дополнительно задать вопросы при проведении проверки застройщика? Безусловно, вы вправе обозначить любые дополнительные вопросы и пожелания, чтобы анализ был выполнен максимально полно и с учётом ваших индивидуальных требований.

Объём и характер юридического анализа напрямую определяются типом имущества (квартира, коммерческое помещение, загородный дом либо земельный надел), а также его правовой биографией — количеством и содержанием предыдущих сделок, основаниями возникновения права собственности у прежних владельцев. По вашему запросу и с учётом рекомендаций специалиста после проведения базовой диагностики можно инициировать расширенную проверку выбранного объекта.

Ключевые этапы проверки недвижимости на вторичном рынке:

• Анализ благонадёжности и деловой репутации продавца;
• Установление актуального правового статуса объекта;
• Исследование юридической истории перехода прав собственности;
• Выявление судебных разбирательств, связанных с объектом, а также иных процессов с участием продавца;
• Проверка законных полномочий продавца на распоряжение имуществом;
• Определение наличия задолженностей по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт.

Дополнительные проверки (по инициативе покупателя и исходя из первичных рекомендаций юриста):

• Выявление неузаконенных перепланировок и переоборудования помещений;
• Анализ кредитной истории продавца и его супруга (супруги);
• Проверка факта использования средств материнского капитала при приобретении объекта;
• Расширенная экспертиза паспорта продавца (позволяет установить не только действительность документа по номеру, но и его подлинность, отсутствие исправлений, следов переклейки фотографии и иных признаков вмешательства).

Если продавец отказывается представить необходимые бумаги для подтверждения юридической чистоты недвижимости, мы настоятельно советуем отказаться от сделки. Приобретение подобного объекта — это фактически покупка «кота в мешке». Практика показывает, что необоснованное нежелание раскрывать документы зачастую свидетельствует о наличии серьёзных рисков.

Бывают случаи, когда собственник соглашается предоставить документы только после внесения аванса или задатка. Чтобы исключить вероятность передачи денежных средств мошенникам, рекомендуем провести экспресс-проверку объекта. Для неё потребуется лишь адрес недвижимости. В течение суток мы получаем выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах и обременениях, а также сведения об истории перехода прав. Такая проверка позволяет выявить очевидные риски и сформировать перечень документов, которые следует запросить для проведения углублённой юридической экспертизы. Каждую проверку в нашей компании выполняет квалифицированный юрист, а не автоматизированная программа.

Если же продавец не предоставляет документы по причине их отсутствия, целесообразно предварительно проконсультироваться с опытным специалистом, чтобы объективно оценить возможные последствия покупки.

Обременение представляет собой наличие у третьих лиц определённых прав на объект недвижимости. Они ограничивают собственника в свободном распоряжении имуществом и зачастую «следуют» за объектом при смене владельца.

В ряде нормативных и судебных актов понятия «обременение» и «ограничение» используются как близкие по смыслу. Ограничения запрещают владельцу совершать конкретные действия с принадлежащим ему имуществом. В отличие от обременений, при ограничениях третьи лица не приобретают самостоятельных прав на объект. Характерный пример — арест имущества должника, наложенный судебным приставом-исполнителем: он исключает возможность распоряжения, а иногда и пользования объектом.

Перечень наиболее распространённых обременений закреплён в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». К ним относятся сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наём жилого помещения. Однако список не является исчерпывающим. Иные виды обременений могут устанавливаться на основании других нормативных актов. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации относит к ним также ренту.

В большинстве случаев информацию о зарегистрированных обременениях можно получить из Единого государственного реестра недвижимости, поскольку многие из них подлежат обязательной государственной регистрации (например, ипотека, сервитут, арест, доверительное управление). Если же регистрация законом не предусмотрена — как при краткосрочной аренде — сведения, возможно, получить только у правообладателя.

Важно понимать, что проверка объекта лишь на предмет обременений недостаточна. Перед приобретением недвижимости следует провести комплексную юридическую экспертизу, чтобы убедиться в её полной правовой чистоте и минимизировать возможные риски.

Предварительное соглашение о купле-продаже относится к числу наиболее часто заключаемых договоров подобного типа, и на практике нередко возникает вопрос о порядке его прекращения.

Закон не содержит специальных норм, которые отдельно регулировали бы расторжение такого договора и возврат внесенного обеспечения (если оно предоставлялось). Следовательно, прекращение предварительного договора осуществляется по общим правилам: по взаимному соглашению сторон, посредством одностороннего отказа либо в судебном порядке.

При одностороннем отказе (при наличии предусмотренных оснований) договор считается прекращенным с момента получения другой стороной уведомления, если иной срок не установлен самим соглашением. В случае же судебного расторжения договор утрачивает силу с даты вступления решения суда в законную силу — при условии, что суд признает основания достаточными.

Возможен ли односторонний отказ от предварительного договора купли-продажи? Да, если такая возможность прямо предусмотрена его условиями. Кроме того, в силу пункта 2 статьи 431.2 ГК РФ сторона вправе отказаться от договора, если она полагалась на недостоверные заверения контрагента, имевшие существенное значение. К примеру, если утверждения об отсутствии обременений на объект недвижимости впоследствии оказались ложными.

В подобной ситуации заинтересованная сторона направляет письменное уведомление об отказе от договора.

Основанием расторжения предварительного договора в судебном порядке может служить наличие предусмотренных законом или договором обстоятельств, в частности:

• существенное нарушение условий предварительного соглашения другой стороной. Закон не раскрывает перечень таких нарушений, однако стороны вправе самостоятельно определить их в тексте договора, руководствуясь принципом свободы договора (например, признать существенной просрочку внесения обеспечительного платежа свыше установленного срока);
• существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Например, при подписании предварительного соглашения о покупке здания предполагались иные сроки его ввода в эксплуатацию. Вместе с тем законодательство не конкретизирует, какие изменения следует считать значительными;
• иные случаи, прямо предусмотренные Гражданским кодексом РФ, иными законами либо самим договором. Так, договор может предусматривать возможность обращения в суд при нарушении продавцом срока постановки земельного участка на кадастровый учет.

Для возврата обеспечительного платежа или задатка необходимо руководствоваться условиями предварительного договора и соглашения о его прекращении (если оно подписано). Если порядок возврата не определен ни договором, ни законом, ни обычаями делового оборота, сторона, получившая обеспечение, обязана вернуть причитающуюся сумму в течение семи дней с момента предъявления требования. При отсутствии требования допустимо перечислить средства самостоятельно.

Если же обеспечение вносили вы, а контрагент уклоняется от возврата, следует направить письменное требование. При отсутствии реакции целесообразно предъявить претензию. В спорах, подведомственных арбитражному суду, претензионный порядок обязателен для последующего обращения с иском. Для суда общей юрисдикции досудебная претензия формально не требуется, однако может способствовать урегулированию конфликта без судебного разбирательства. Если требования останутся без удовлетворения, взыскание производится в судебном порядке.

При покупке недвижимости покупателю следует учитывать ряд обязательных расходов:

• государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности (в большинстве случаев её оплачивает покупатель):
  — 2 000 рублей — для физических лиц (за исключением земель сельскохозяйственного назначения);
  — 22 000 рублей — для юридических лиц;
  — 350 рублей — при регистрации земель сельхозназначения;
• расходы, связанные с банковскими инструментами расчётов — при использовании банковской ячейки, аккредитива или счёта эскроу. Как правило, данные затраты несёт покупатель, однако стороны вправе определить иной порядок распределения. Стоимость аренды банковской ячейки варьируется в среднем от 2 000 до 5 000 рублей. Применение аккредитива обходится дороже — ориентировочно около 10 000 рублей, в зависимости от суммы перевода и тарифов банка;
• услуги по проведению правовой проверки объекта недвижимости — в среднем от 20 000 до 30 000 рублей;
• нотариальное удостоверение договора (в случаях, когда оно обязательно по закону или осуществляется по соглашению сторон). Размер нотариального тарифа зависит от стоимости сделки и обычно составляет от 10 000 до 20 000 рублей. Чаще всего стороны распределяют данные расходы между собой поровну.

К дополнительным расходам могут относиться:

• электронная подача документов на регистрацию перехода права собственности — порядка 8 000 рублей (обычно расходы делятся между участниками сделки);
• оформление нотариальной доверенности для представления интересов при подаче документов — при необходимости около 2 000 рублей;
• комплексное юридическое сопровождение сделки — ориентировочно от 30 000 до 70 000 рублей.