Адвокаты и юристы по ипотеке

Когда объект приобретён с привлечением кредита, прежде всего, необходимо изучить условия ДДУ и кредитного соглашения. Как правило, запрета на расторжение нет, однако возврат денежных средств имеет особенности: сумма займа, выданная перечисляется банку в счёт погашения задолженности.

В судебном процессе банк следует привлечь как третье лицо. В иске нужно указать его реквизиты и просить суд направить соответствующую часть средств напрямую кредитору.

После зачисления суммы в банк дольщик обязан уточнить остаток долга, включая проценты и возможные санкции. Полное погашение обязательств прекращает действие кредитного договора.

В подобной ситуации необходимо внимательно изучить условия как ДДУ, так и кредитного договора — нередко они содержат специальные положения о порядке прекращения обязательств. Как правило, расторжение возможно, однако денежные средства, полученные от застройщика, в части кредитных средств перечисляются не дольщику, а банку в счёт погашения задолженности.

Поэтому кредитную организацию целесообразно привлекать к участию в судебном процессе в качестве третьего лица. В иске следует указать банковские реквизиты и просить суд направить соответствующую часть присуждённой суммы напрямую кредитору.

После перечисления средств банку необходимо получить расчёт остатка долга — процентов и возможных штрафных начислений. После полного погашения обязательств кредитный договор прекращается в связи с исполнением.

Такие требования квалифицируются как убытки. Закон допускает их взыскание в полном объёме при наличии вины застройщика. Теоретически дольщик вправе требовать компенсацию разницы между ценой по ДДУ и рыночной стоимостью аналогичного жилья, а также возврат процентов, уплаченных банку по кредиту.

Однако судебная практика в ряде регионов складывается неоднозначно: суды нередко отказывают во взыскании подобных сумм, указывая на отсутствие прямой причинно-следственной связи между нарушением обязательств застройщиком и понесёнными расходами.

Важно учитывать и финансовую сторону вопроса: включение убытков увеличивает цену иска, что влияет на размер государственной пошлины (если сумма требований превышает установленный льготный предел). В случае отказа суда в удовлетворении данных требований уплаченная пошлина подлежит возврату.

В каждом конкретном деле целесообразность заявления подобных требований определяется с учётом судебной практики конкретного суда и правовой позиции по спору.

Если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве совместной собственности, передача его в залог возможна исключительно при наличии письменного волеизъявления каждого владельца. Отдельно следует учитывать, что согласие супруга оформляется в нотариальной форме (п. 1 ст. 7 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда предметом залога выступает квартира либо жилой дом, находящиеся в собственности несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного или недееспособного гражданина, в отношении которого установлены опека либо попечительство, совершение сделки допускается только после получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Для оформления ипотеки на жилую недвижимость законодательством предусмотрены сокращенные регистрационные сроки. При подаче документов напрямую в Росреестр процедура занимает пять рабочих дней. Если заявление передается через МФЦ, срок увеличивается до семи рабочих дней. В случае нотариального удостоверения договора регистрация осуществляется быстрее: три рабочих дня при обращении непосредственно в регистрирующий орган и пять рабочих дней — через МФЦ (пп. 9–12 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ; пп. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ). Данные правила применяются с 2 января 2017 года.

Отсчет установленного периода начинается со следующего рабочего дня после приема полного комплекта документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, как правило, предоставляются:

1. Заявление от залогодателя либо залогодержателя.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Договор, в силу которого возникает ипотека по закону (например, договор купли-продажи с привлечением кредитных средств), а также перечисленные в нем приложения.
4. Кредитное соглашение, обязательства по которому обеспечиваются залогом недвижимости.
5. Закладная и документы, указанные в ней в качестве приложений, если условия договора предусматривают удостоверение прав залогодержателя закладной (ст. ст. 10, 20 Закона № 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 № 14-2192-ГЕ).

Формальное увеличение суммы в предварительном соглашении или основном договоре само по себе не создает прямой опасности для собственника. Однако на практике нередко покупатель просит оформить расписку о получении средств в объёме, превышающем фактически переданную сумму. Подписание договора с завышенной ценой и выдача подобного подтверждения оплаты создают для продавца серьёзный риск: при расторжении договора либо признании сделки недействительной придётся возвращать сумму, указанную в документах, даже если в действительности вы её не получали.

Тем не менее, существуют механизмы защиты. Например, можно дополнительно оформить расписку от покупателя о возврате ему части средств, которые фактически не передавались продавцу. Это позволит минимизировать возможные финансовые потери в случае спора.

Среди покупателей жилья в ипотеку распространено убеждение, что банк проводит всестороннюю юридическую экспертизу объекта. В действительности кредитная организация ограничивается базовой проверкой: подтверждает наличие зарегистрированного права собственности и отсутствие обременений (при покупке вторичного жилья) либо оценивает застройщика по ряду формальных критериев (при участии в долевом строительстве).

Главный интерес банка сосредоточен на анализе платёжеспособности заёмщика. Более того, финансовые учреждения нередко усиливают свою защиту дополнительными мерами — например, оформляют поручительство. Поэтому вне зависимости от дальнейшей судьбы квартиры обязательства по кредиту сохраняются за вами. Если впоследствии сделка будет оспорена или продавец окажется недобросовестным, это не освободит вас от долга перед банком. Судебная практика знает немало случаев, когда покупатель лишался права собственности, но продолжал выплачивать ипотеку. Не стоит полностью полагаться на банковскую проверку — разумнее провести самостоятельную юридическую экспертизу или обратиться к специалисту.

Приобрести квартиру, находящуюся в залоге, возможно, однако обязательным условием является согласие банка-кредитора. После государственной регистрации права собственности объект переходит к покупателю, но запись об ипотеке сохраняется до полного погашения обязательств. Закон требует обязательного согласования подобной сделки с банком, выдавшим кредит.

Продажа ипотечной квартиры может быть организована несколькими способами:

• Досрочное закрытие кредита с последующей продажей. Это наиболее простой и оперативный вариант: сначала погашается задолженность, затем снимается запись об ипотеке, и после этого квартира реализуется по стандартной схеме купли-продажи.
• Продажа с одновременным погашением долга. Такой механизм более сложен технически. Продавец получает в банке справку о размере остатка задолженности, после чего покупатель перечисляет часть средств банку для закрытия кредита, а оставшуюся сумму — продавцу. Условия расчётов фиксируются в договоре. Если право собственности регистрируется до полного погашения кредита, потребуется согласие банка.
• Передача квартиры вместе с ипотечным обязательством. В этом случае покупатель соглашается принять объект с действующим обременением и фактически становится новым заёмщиком. Подобная схема также невозможна без одобрения банка.

Продажа ипотечной квартиры допускается, однако требует обязательного согласования с банком-кредитором. После государственной регистрации права собственности в Росреестре объект переходит к покупателю, при этом на него сохраняется обременение в виде залога (ипотеки). Любые действия по отчуждению такого имущества должны быть одобрены банком, выдавшим кредит.

Существуют следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

• Досрочное погашение кредита с последующей продажей. Это наиболее простой и оперативный способ. Сначала полностью погашается задолженность перед банком, после чего снимается запись об ипотеке. Затем квартира может быть реализована по обычному договору купли-продажи.
• Продажа с одновременным погашением задолженности. Данный способ технически сложнее. Продавец получает в банке справку о размере оставшегося долга. Покупатель перечисляет часть средств банку в счёт погашения ипотеки, а оставшуюся сумму — продавцу. Условия расчётов фиксируются в договоре. При регистрации перехода права до полного закрытия кредита потребуется согласие банка.
• Продажа квартиры вместе с действующей ипотекой. В этом случае приобретается объект с сохранением обременения. Покупатель принимает на себя обязательства по кредиту, а сделка осуществляется только с согласия банка.