Адвокат по банкротству застройщика
Консультации
по всем регионам России
Юристы
с многолетним опытом работы
Скорость ответа
не превышает 15 минут
97,4 %
вопросов решено без суда
.png "Юридические услуги")
Звезда качества
в сфере юридических услуг
Получите юридическую консультацию бесплатно
Напишите сообщение дежурному консультанту в онлайн чат круглосуточно
Задайте вопрос юристу в специальную форму обратной связи и опишите Вашу проблему
Телефоны горячей линии:
8 (800) 350-31-86
Москва +7499 938-51-16
СПБ +7 812 467-32-76
Покупка жилья в строящемся доме всегда связана не только с ожиданием новой квартиры, но и с определёнными правовыми рисками. Особенно внимательно к таким сделкам следует относиться дольщикам, заключившим договоры участия в строительстве до июля 2019 года. Именно эти покупатели в наибольшей степени могут столкнуться с последствиями финансовых проблем застройщика.
Несмотря на то, что большинство жилых комплексов успешно достраивается, полностью исключить вероятность банкротства строительной компании невозможно. Поэтому ещё на этапе заключения сделки важно понимать, какие механизмы защиты существуют у дольщиков и как действовать при возникновении проблем у девелопера.
Почему эскроу-счета существенно снизили риски?
После изменений в законодательстве, вступивших в силу летом 2019 года, механизм покупки жилья в новостройках стал значительно безопаснее. Теперь деньги дольщиков размещаются на специальных эскроу-счетах и остаются заблокированными до момента завершения строительства.
Застройщик получает доступ к средствам только после ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир собственникам. Если же компания не справляется со своими обязательствами и признаётся банкротом, банк возвращает покупателю размещённые средства без необходимости длительных судебных разбирательств.
Что означает банкротство застройщика?
Банкротство девелопера — это официальное признание его неспособности выполнять финансовые обязательства перед кредиторами, подрядчиками и участниками долевого строительства.
Правовое регулирование подобных ситуаций осуществляется несколькими ключевыми нормативными актами:
- Федеральным законом №214-ФЗ, регулирующим отношения в сфере долевого строительства;
- Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», содержащим специальные положения о банкротстве строительных компаний.
Порядок предъявления требований со стороны дольщиков закреплён в статье 201.4 закона о банкротстве. Рассмотрение таких дел относится к компетенции арбитражных судов.
Наши юристы при банкротстве застройщика
Люберцы
Стаж более 31 год
121 судебных делЗа моими плечами десятки выигранных дел, а такие черты, как упорство и подход к деталям, помогают решать дела любой сложности и направленности. Представительство в судебной инстанции и сопровождение в судебном процессе – это малый круг услуг, в которых я готов оказать Вам помощь.
Онлайн-услуги Встреча в офисе Выезд к клиенту
Гражданское право – моя основная специализация правозащитника, однако я профессионально отстаиваю права граждан и организаций в других отраслях юриспруденции. Помимо сопровождения судебных процессов, даю грамотные рекомендации.Многолетняя юридическая практика позволяет быстро принимать эффективные решения в самых сложных случаях. Гарантирую тщательность анализа дела и ответственный подход к тактике защиты.
Онлайн-услуги Встреча в офисе Прием по записи
За все время адвокатской деятельности выиграно десятки судебных дел. Тщательный анализ ситуации, упорство и настойчивость, позволяют решить проблему клиента любой сложности. Богатый практический опыт дает компетенцию во многих отраслях права. Обращаясь ко мне за помощью, вы можете рассчитывать на благоприятное решение проблемы.
Онлайн-услуги Выезд к клиенту Оплата наличными
За время адвокатской деятельности, количество отрицательных результатов по судебным процессам менее пятнадцати процентов. Представляю интересы во всех судебных инстанциях. Независимо от стадии процесса, на которой Вы ко мне обратитесь, я детально изучу материалы дела и ответственно подойду к работе по получению доказательств в пользу клиента.
Онлайн-услуги Встреча в офисе Выезд к клиенту
Благодаря своему опыту, знает нюансы законодательства, в которых трудно разобраться обычному специалисту. Выстрою грамотную линию защиты с учетом всех нюансов и особенностей дела. Гарантирую всесторонний анализ и благоприятный исход дела.
Онлайн-услуги Встреча в офисе Оплата наличнымиПочему строительные компании становятся банкротами?
Причины финансового кризиса у девелоперов могут быть различными. Наиболее распространёнными считаются:
- резкое удорожание строительных материалов и подрядных работ;
- снижение спроса на недвижимость;
- ошибки в финансовом планировании проекта;
- значительные убытки и судебные взыскания;
- неэффективное управление или злоупотребления внутри компании;
- влияние форс-мажорных обстоятельств и экономических кризисов.
Нередко проблемы возникают сразу из-за нескольких факторов, что в итоге приводит компанию к невозможности завершить строительство и выполнять обязательства перед дольщиками.
Любой из этих факторов может привести к приостановке работ. Если у компании не остаётся источников финансирования, она может инициировать процедуру банкротства. После завершения процесса юрлицо прекращает существование, а все активы подлежат продаже для покрытия задолженностей.
Заявление о банкротстве вправе подать не только сам застройщик, но и его кредиторы — от банков до поставщиков и граждан-дольщиков. Иногда процедура запускается фиктивно — с целью вывода капитала. В случае доказательства преднамеренного банкротства наступает уголовная ответственность, а дольщики добиваются возмещения убытков в судебном порядке.
Как проходит процедура банкротства застройщика
Несостоятельность строительной компании рассматривается по специальным правилам, отличающимся от стандартного банкротства обычных организаций. Для девелоперов законодательством предусмотрен особый порядок: этапы наблюдения и финансового оздоровления, которые применяются в большинстве корпоративных банкротств, здесь, как правило, не используются. После решения суда сразу вводится конкурсное производство.
После начала процедуры происходят следующие действия:
1 Арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего, который получает полномочия по управлению компанией.
2 Формируется перечень кредиторов, куда включаются дольщики, подрядчики, банки, государственные органы и иные лица, имеющие требования к застройщику.
3 Проводится анализ задолженности и определяется очередность удовлетворения требований.
4 Имущество компании реализуется, а вырученные средства распределяются между кредиторами.
Если в ходе процедуры появляется возможность восстановить деятельность компании и завершить объект, суд может ввести внешнее управление. В таком случае управление проектом передаётся новой администрации, задача которой — достроить дом и выполнить обязательства перед участниками долевого строительства.
Иногда стороны предпочитают урегулировать спор без длительного разбирательства, заключая мировое соглашение. Например, застройщик может взять на себя обязательство вернуть денежные средства дольщикам по согласованному графику.
Отзывы о нас и рекомендации
Отзыв
Как заранее распознать возможные проблемы у застройщика?
Финансовый кризис у строительной компании редко возникает мгновенно. Чаще всего ухудшение положения становится заметным задолго до официального банкротства.
О возможных проблемах могут свидетельствовать следующие признаки:
- приостановка строительных работ;
- отсутствие техники, подрядчиков и рабочих на объекте;
- прекращение публикации новостей и фотоотчётов о ходе строительства;
- истечение срока разрешения на строительство при высокой степени готовности дома;
- затягивание передачи квартир без понятных объяснений со стороны девелопера.
Контролировать информацию о строительстве можно через систему ЕИСЖС, где застройщики обязаны размещать сведения о ходе реализации проектов.
Где проверить информацию о банкротстве строительной компании?
Если процедура несостоятельности уже началась, дольщик может получить необходимые сведения из нескольких официальных источников:
- Конкурсный управляющий направляет уведомления участникам строительства с разъяснением порядка и сроков подачи требований;
- Газета «Коммерсантъ» публикует официальные сообщения о введении процедуры банкротства, включая сведения о суде и номере дела;
- Картотека арбитражных дел позволяет отслеживать движение судебного процесса онлайн;
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве содержит публикации управляющего и сведения о ходе процедуры;
- На портале Федресурс размещаются уведомления о намерении инициировать банкротство застройщика.
Покупка квартиры на этапе строительства может стать выгодным вложением, однако подобные сделки всегда связаны с определёнными рисками. Внимательное изучение информации о девелопере, контроль за ходом строительства и своевременная реакция на тревожные признаки позволяют значительно снизить вероятность финансовых потерь даже в случае банкротства строительной компании.
Цены на услуги адвокатов по банкротству застройщика
| Юридическая консультация | |
| Изучение деталей и материалов дела | Бесплатно |
| Расшифровка норм и статей действующего законодательства | Бесплатно |
| Анализ перспектив дела | Бесплатно |
| Рекомендации по алгоритму действий для успешного разрешения вопроса | Бесплатно |
| Составление плана линии защиты Ваших прав и интересов | Бесплатно |
| Составление, проверка и экспертиза документов | |
| Составление исковых заявлений | от 1500 руб. |
| Составление возражений на исковое заявление | от 1000 руб. |
| Составление ходатайств | от 1500 руб. |
| Составление апелляционной жалобы | от 2500 руб. |
| Составление кассационной жалобы по уголовному делу, по гражданскому делу | от 2500 руб. |
| Составление надзорной жалобы | от 2500 руб. |
| Составление жалобы в прокуратуру на неправомерные действия | от 2500 руб. |
| Составление заявлений, претензий | от 800 руб. |
| Составление договоров | от 2000 руб. |
| Составление соглашений | от 3500 руб. |
| Составление доверенностей | от 800 руб. |
| Составление завещаний | от 800 руб. |
| Проверка документов и договоров | от 1300 руб. |
| Проверка документов при покупке недвижимости | от 1600 руб. |
| Проверка договора аренды | от 1600 руб. |
| Проверка нотариальных документов | от 2000 руб. |
| Проверка учредительных документов | от 2000 руб. |
| Проверка хозяйственных договоров | от 1600 руб. |
| Проверка подлинности документов | от 1800 руб. |
| Экспертиза договоров | от 2500 руб. |
| Экспертиза подделки документов | от 4300 руб. |
| Судебная защита юридических лиц | |
| Досудебное урегулирование спора с привлечением профессионального переговорщика | от 10800 руб. |
| Представительство в арбитражном суде: | |
| Представление интересов в арбитражном суде 1-ой инстанции (упрощенный порядок) | от 13350 руб. |
| Представление интересов в арбитражном суде 1-ой инстанции (общий порядок) | от 18600 руб. |
| Представление интересов в арбитражном суде апелляционной инстанции | от 8100 руб. |
| Представление интересов в арбитражном суде кассационной инстанции | от 8100 руб. |
Как дольщику подтвердить свои требования при банкротстве девелопера?
После начала процедуры банкротства строительной компании участнику долевого строительства важно официально заявить о своих правах. Без подачи соответствующих документов требования дольщика не будут учтены при дальнейшем рассмотрении дела.
Для включения в перечень кредиторов необходимо обратиться к конкурсному управляющему, назначенному арбитражным судом. Его данные публикуются в сообщениях о введении процедуры несостоятельности.
В обращении обычно отражаются:
- сведения о заявителе;
- адрес для направления корреспонденции;
- контактный номер телефона;
- данные договора на приобретение квартиры;
- информация о перечисленных денежных средствах.
К заявлению прикладывают пакет документов, подтверждающих право требования:
1 Экземпляр договора участия в строительстве. Если покупка оформлялась через предварительное соглашение купли-продажи, нередко требуется судебное подтверждение того, что такой договор фактически заменял ДДУ.
2 Финансовые документы, подтверждающие оплату жилья: квитанции, банковские выписки, чеки, платёжные поручения и иные подтверждения перевода средств.
3 Копии паспорта заявителя — страницы с персональными данными и регистрацией. При смене адреса после заключения договора дополнительно прикладываются сведения о новой регистрации.
Наиболее безопасным способом отправки считается ценное письмо с описью вложений. Такой вариант позволяет подтвердить не только факт направления документов, но и их содержание. Отследить получение корреспонденции можно через сервис почтового оператора по номеру отправления.
Даже если документы были направлены в последний день срока, установленного для подачи требований, они считаются поданными своевременно.
После получения заявления конкурсный управляющий проверяет представленные материалы и принимает решение — включить требования в реестр либо отказать заявителю. Обычно на рассмотрение документов отводится до тридцати рабочих дней.
Если участник строительства не согласен с отказом, он может обратиться в арбитражный суд для защиты своих прав.
Все сведения о ходе дела, результатах рассмотрения требований и действиях управляющего публикуются в ЕФРСБ — Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Как строится работа при банкротстве застройщика
Бесплатная юридическая консультацияМы внимательно выслушаем вашу ситуацию, оценим перспективы и предложим правовое решение проблемы — получите экспертное мнение бесплатно уже сейчас.
Заключение договораПри необходимости заключаем договор на оказание услуг. Вы можете быть уверены в прозрачности условий, юридической чёткости и полном взаимопонимании.
Подготовка документовГотовим необходимые документы: претензии, заявления, жалобы, иски, ходатайства. Составляем документацию с учётом всех юридических нюансов проблемы и норм законодательства.
ПереговорыБерём на себя всю коммуникацию по примирению с другой стороной: ведём переговоры конструктивно, строго соблюдая и отстаивая ваши законные интересы.
Защита в судеУверенно представляем ваши интересы в зале суда — от первого слова до финального вердикта. Мы играем на победу, а не просто участвуем в процессе.
Оспаривание решения судаЕсли суд вынес неправомерное решение, мы добьёмся справедливости. Подадим апелляционные и кассационные жалобы для пересмотра судебного вердикта в вашу пользу.
Для чего дольщику участвовать в собрании кредиторов
Первое собрание кредиторов проводится в течение нескольких месяцев после публикации сведений о банкротстве. На нём управляющий представляет информацию о финансовом состоянии компании, её активах, долгах и перспективах завершения строительства.
Информация о времени проведения собрания, вопросах повестки и принятых решениях размещается в ЕФРСБ, поэтому участникам строительства важно регулярно отслеживать публикации по своему делу.
Дольщики вправе принимать участие в таких собраниях — и этим правом стоит пользоваться. Это возможность узнать актуальное состояние дел, а также заявить возражения по требованиям других кредиторов. Особенно это важно, когда речь идёт о реализации имущества застройщика и распределении поступивших средств.
Если личное участие невозможно, всю значимую информацию можно найти в реестре:
- отчеты управляющего;
- данные о выявленном имуществе застройщика;
- ключевые судебные решения.
Как дольщику вернуть деньги при банкротстве застройщика
Если участник долевого строительства принимает решение отказаться от получения квартиры и выбрать денежную компенсацию, право требования на жилое помещение прекращается. Взамен дольщик получает возможность требовать возврат вложенных средств и возмещение понесённых убытков.
Размер компенсации складывается не только из суммы, перечисленной по договору долевого участия. Дополнительно может учитываться разница между стоимостью квартиры на момент заключения сделки и рыночной ценой аналогичного жилья на дату введения процедуры банкротства.
Определением рыночной стоимости занимается независимый оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий. Расчёт производится с учётом площади объекта и текущей стоимости квадратного метра в конкретном жилом комплексе.
Если участник строительства не согласен с результатами оценки, он вправе обратиться в суд и представить собственное экспертное заключение.
В ситуациях, когда квартира была оплачена частично, сумма компенсации определяется пропорционально внесённым средствам. Для машино-мест, кладовых и других нежилых помещений размер выплат обычно ограничивается фактически уплаченной суммой по договору.
Дополнительно дольщик может потребовать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры. Закон предусматривает начисление компенсации, за каждый день просрочки исходя из ключевой ставки Банка России. Для граждан размер такой неустойки рассчитывается в двойном объёме.
Чтобы взыскать неустойку, необходимо обращаться в суд. После удовлетворения требований задолженность включается в реестр кредиторов.
Отдельно стоит учитывать сделки с использованием эскроу-счетов. В такой схеме деньги дольщика хранятся в банке и не передаются застройщику до завершения строительства. Поэтому при банкротстве девелопера начисление неустойки обычно не применяется.
Представляем Ваши интересы по банкротству застройщика
Как сохранить квартиру при банкротстве строительной компании
Если основной целью дольщика остаётся получение жилья, дальнейшие действия зависят от степени готовности объекта. Когда строительство близко к завершению, чаще всего выгоднее добиваться передачи квартиры, а не возврата денег.
При высокой строительной готовности дом может быть достроен несколькими способами:
- за счёт регионального фонда защиты прав дольщиков;
- новым инвестором, который принимает на себя обязательства застройщика;
- через жилищно-строительный кооператив, созданный самими участниками строительства.
Если объект уже фактически завершён, право собственности оформляется на основании ранее заключённого договора с застройщиком и документов, подтверждающих участие в строительстве.
Как распределяются выплаты при банкротстве застройщика
После формирования реестра кредиторов определяется очередность расчётов с лицами, имеющими требования к строительной компании. Закон устанавливает следующий порядок выплат:
1 Граждане, получившие вред здоровью при выполнении строительных работ.
2 Сотрудники застройщика, которым не выплачена заработная плата.
3 Дольщики — включая требования о возврате денежных средств, выплате неустойки и компенсации убытков.
4 Прочие кредиторы: банки, подрядчики, поставщики и другие организации.
Те, кто не успел заявить требования и не был включён в реестр, смогут претендовать только на имущество, оставшееся после расчётов с основными кредиторами.
Следует учитывать, что банкротство означает серьёзные финансовые проблемы компании, поэтому рассчитывать в первую очередь приходится на возврат средств, внесённых по ДДУ. Дополнительные выплаты возможны только при наличии достаточного объёма имущества.
С 2017 года действует механизм защиты дольщиков через Фонд развития территорий. До июля 2019 года застройщики перечисляли в фонд 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия.
Компенсация рассчитывается исходя из площади квартиры и средней рыночной стоимости квадратного метра по данным Росстата. При этом учитывается жильё площадью не более 120 кв. м.
Важно учитывать, что фонд не компенсирует:
- неустойки;
- моральный вред;
- требования по договорам уступки, оформленным после начала банкротства.
Если застройщик не перечислял взносы в фонд, выплаты производятся за счёт имущества компании.
Образцы документов по банкротству застройщика
Что происходит с ипотекой?
Банкротство девелопера не прекращает обязательства дольщика перед банком. Даже при остановке строительства ипотечный договор продолжает действовать, а заёмщик обязан вносить платежи.
В такой ситуации можно обратиться в банк с просьбой изменить условия кредита: предоставить отсрочку, уменьшить платёж или снизить ставку. Однако решение остаётся за кредитной организацией.
При длительной просрочке банк вправе взыскать задолженность через суд, в том числе за счёт компенсации, положенной дольщику.
Заключение
Даже при банкротстве строительной компании дольщик сохраняет возможности для защиты своих интересов. Закон предусматривает механизмы возврата вложенных средств или получения квартиры после завершения строительства.
Главное — своевременно заявлять требования, контролировать ход процедуры и отслеживать информацию о деле через официальные источники.
Вопросы и ответы юриста по банкротству застройщика
Закон допускает оба варианта. Дольщики вправе подготовить одно общее заявление с указанием сведений обо всех участниках — в этом случае его подписывают все стороны либо их представитель по доверенности. Альтернативный путь — подача отдельных заявлений каждым дольщиком индивидуально. Такой способ чаще применяется при отсутствии согласия между участниками или невозможности совместного обращения.
Если право собственности на квартиру, приобретённую у СУ/СМУ или связанной с ними компании, не зарегистрировано, конкурсный управляющий вправе требовать освобождения жилого помещения. До момента государственной регистрации владельцем объекта продолжает считаться застройщик. По значительной части квартир СУ уже оформили свои права в Росреестре.
В последнее время всё чаще поступают обращения от дольщиков СУ, получивших официальные уведомления о предстоящем выселении.
Во избежание подобных последствий дольщикам и пайщикам, заключившим предварительные или иные договоры, рекомендуется заблаговременно обратиться в суд с требованием о признании права собственности. Не стоит ожидать начала торгов или получения предписания о выселении — правовой статус квартиры лучше закрепить заранее.
Если заявление о признании застройщика несостоятельным уже подано (самим застройщиком, либо его кредитором), но процедура ещё не введена, поводов для паники нет. Тем не менее, разумно заранее подготовиться: проверить наличие договоров, платежных документов и иных доказательств, подтверждающих ваши требования.
Если же арбитражным судом уже введена процедура банкротства, бездействовать нельзя. Дальнейшие шаги определяются видом объекта (жилой или нежилой) и стадией готовности строительства.
Пропущенный срок может быть восстановлен арбитражным судом при наличии уважительных обстоятельств. К таким причинам традиционно относят серьёзное заболевание, длительное отсутствие по служебным причинам, а также неполучение уведомления конкурсного управляющего либо его фактическое ненаправление.
Каждое основание должно подтверждаться документами. При наличии доказательств необходимо подать ходатайство о восстановлении срока в рамках дела о банкротстве.
Начиная с 1 июля 2021 года заявление о включении требований подаётся в течение 45 дней с даты получения уведомления конкурсного управляющего. При этом уведомление считается полученным спустя 15 дней после его официальной публикации. Таким образом, суммарный срок составляет 60 календарных дней с момента опубликования сообщения.
Эти правила применяются к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным после 01.07.2021 года. В более ранних процедурах действуют прежние нормы: требования могут быть заявлены в течение двух месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. Само уведомление признаётся полученным по истечении месяца после публикации.
Когда строительство не завершено и предметом договора является квартира, участнику долевого строительства необходимо обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр о передаче жилых помещений в рамках дела о банкротстве.
Если же речь идёт о нежилом объекте, защита осуществляется иначе: требуется обращение в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости с иском о признании права собственности на объект незавершённого строительства. Перед подачей иска целесообразно изучить актуальную судебную практику по аналогичным спорам.
Если дом достроен, введён в эксплуатацию и квартира фактически передана дольщику (независимо от того, произошло это до или после введения процедуры банкротства, но при отсутствии передаточного акта), признание права собственности осуществляется через обращение в арбитражный суд в рамках рассматриваемого дела о несостоятельности застройщика.
В отношении нежилых помещений применяется иной порядок — подача иска в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта. Это обусловлено тем, что законодательство о банкротстве не предусматривает специального механизма признания права собственности на нежилые помещения.
Если же квартира по ДДУ была передана по передаточному акту до введения процедуры банкротства, дольщик вправе зарегистрировать право собственности в стандартном административном порядке через Росреестр.
После введения стадии наблюдения участник строительства может заявить требование о включении суммы неустойки в реестр денежных требований должника. Однако следует учитывать, что такие требования относятся к четвёртой очереди и удовлетворяются после погашения остальных обязательств данной очереди. На практике это существенно снижает вероятность фактического получения денежных средств.
Тем не менее, подача соответствующего заявления остаётся единственным предусмотренным законом способом заявить своё требование и сохранить право на возможное удовлетворение в будущем.